东方财富网邀请到了上海明湾资产管理有限公司总经理刘玺先生做客《财富观察》栏目，他在节目上阐述了对房地产和黄金的看法，他认为房子丧失炒作价值之后，会回归到居住的价值。

主持人：我们还有两个配置方向，其中一个是配置美金，尤其是考虑到我们现在的汇率；另一方面，则是可以配置黄金，中国人和印度人对黄金相对其他国家来说更有感情。我们来听一听刘老师的观点，您是怎么看待的？

　　刘玺：我们先说房子，房子类比黄金。我上个月刚去了一趟日本，日本的第二大城市大阪跟上海一样，他们的独栋别墅，它叫一户建，三层的独栋别墅，你猜猜在地铁口位置的价格大概是多少？

　　主持人：按照我们北京、上海这个区位的话，那天价。

　　刘玺：150万人民币。

　　主持人：这个价格有点低。

　　刘玺：比如大学毕业生的公寓房，就是一间的，价格在20万到50万。

　　主持人：这在我们看来，那也是很便宜。

　　刘玺：我为什么要举这个例子，房子如果丧失了炒作价值之后，它就回归到居住的价值。如果我们把黄金看同房子你就想明白了，如果它只是一个贵金属，金块，它里头的价值是恒定的，并不具备投资价值。但是我觉得它有避险价值，开采成本在这放着，如果它低估了你是可以配一点的，或者是兵荒马乱了你去买点，它好携带，别的时候我觉得它不具备投资价值。因为现在很多通过margin(保证金)去做几百倍的纸黄金，或者利用杠杆炒作。但是如果从本源来说，房子的价值和黄金的价值实际上是一样的。它不具备投资价值，它只具备居住价值。

　　马云说过，过二十年之后，你看房子是最便宜的东西，汽车也最便宜。我觉得他是一个比较有大局观的人，一旦房子回归本源，把炒作价值剥离开之后，就跟以前的三板一样，现在谁还会去买三板。当它炒起来的时候真的了不得。所以说我去完日本就很震惊。因为它是跌了20年，这20年一直在跌，它就变成只有居住功能，没人会去炒房子。我们国家则一直在炒房，炒了二十年。所以说我们的租售比实际上不便宜，而房子本质上就应该是基于建筑成本来算价值。

　　主持人：说到这，我有一点疑问，上海核心区域比较好的房子，租售比只有一点几，哪怕余额宝还二点几，这个现象还是挺值得我们关注的。

　　刘玺：我们看资产风险的时候不看租售比，就看市盈率。市盈率到了几百倍是有可能，互联网企业一旦变成传统企业，一定要看它的市盈率。在那个时点它有它的道理，比如它是一个地铁口，或者是很多人抢的学区房，这种就不能按这个来比了。一旦把这个剥离开去炒，风险是巨大的，因为它从哪来一定到哪去。你像以前讲故事的上市公司，当它一地鸡毛的时候，你不知道哪是完了。现在在玉树地区有很多藏獒，跑来跑去的藏獒。以前大家在炒藏獒的时候，一个藏獒能卖上千万，所以当地有很多的狗场。但一旦这个炒作跟君子兰一样，它这个环境消失了，这些狗就没人要了。因为藏獒太大了，藏区又不能杀生，它就变成流浪狗了，几十万条流浪狗在当地跑。通过这个现象，我后来一直在反思，我们做股票的，要思考本源的东西在哪。如果你不找到最本源的东西，你很容易一叶障目。

　　主持人：“一叶障目”这个词我觉得刘老师比喻得特别精准，我们只愿意看到我想看到的东西，其实在你不想看到的另一个世界里，那才是真理。

　　刘玺：我们在进化过程中，会用潜意识去思考。但是这些潜意识被人植入了，很多房地产商会告告诉你，房价还要涨，会涨到30万一平米。但是当你睁眼去看的时候，才发现事物的本质，包括供给大于需求的时候，确实会出现日本这样的现象。可能不会立刻出现，但是你通过逻辑判断，通过你真正的理性思考，你就不会在高位去追了，那个风险就太大了。我觉得黄金跟房子可以这样类比。当然，这个东西也有悖论，很多年前我就相信谢国忠先生的话，他觉得房产一直会有泡沫，他说完之后，上海房价就一路向上，他也是辩证的观点，其实还有个隐含，我们国家这几年一直是量化宽松的。

　　刘玺：我们国家这几年大量在印钞，实际上不是房子涨了，是钱太多了，钱太多把房价给托起来了，你通过这个数据看，就会发现它有它的道理，为什么大家会有一个判断。但是从时间轴再来看，我觉得每个人选的又不一样，或者他的看法又不一样。因为我们的人生就几十年，我们不可能从那么长的周期去观察。在我们蚂蚁爬坡的路上，我们相信这个是真的，实际上你没有看到月球那一面的风险，因为你的收益就来自风险，只不过这个风险没发生。

　　主持人：说到印钞的事，我最近看到有消息披露出来，说棚改资金可能要改变成专项债，刚才我们话题扯到房子和黄金上，在这里面听到刘老师给了我们更多的世界观和方法论，这非常关键。之前只想看到政策松了，我们又出什么好政策了，或者谁又卖地卖得多贵了，其实除了这些还有另外的事情，就好比我刚才说的这件事，我觉得很多关心房子的朋友都不会关心这个消息，但是如果你关注棚改带来三四线城市增量需求，它带来的货币效应，我觉得这个也是非常关键的。

　　刘玺：你要仔细看，这个政策下面出了好多政策，包括土地。我们以前地方政府的财政收入主要就是靠卖地，所以说它的利益驱动特别大，包括原来持有房子的即得利益者。只有没有房子的人希望房子跌，所以说原来房子还有五倍杠杆，大家都往这个方面积累。但是整个中华民族，我们没有物理学诺贝尔获得者，但是小小的日本居然出了十几位，他们国家没人炒房子，所有的资源资金都会投到基础教研中。房子是一个虚拟的东西，其实跟藏獒有相同的道理，一旦它丧失了这个功能，其实对整个民族伤害很大。

　　国家也发现这个问题，我们总书记就说，“房子是用来住的，不是用来炒的”。现在采取了很多方法，比如上海试点郊区的集体土地可以直接进入市场。其实就是增大供给，抑制虚高。

　　现在上海的房价很恐怖，还有六个钱包理论(指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包，有观点认为，只要六个钱包能帮你凑够首付的话，那么最好还是买房子)，我觉得这些都是不太好的东西，对整个民族是一种摧毁性的诱导，大家每天想的都是这套房子怎么卖。这一方面我觉得已经到了一个边缘，现在很多数据都超过了美国当年“两房”(美国两大抵押贷款巨头房利美与房地美)的数据，其实已经是非常危险的一个指标了。

　　主持人：非常感谢刘老师，关于房子大家都有非常深刻的感受，而刘老师介绍给大家的，更多是我们眼睛看不到的东西，给我们更多思考问题的方式。同时，我们期待未来刘老师多来做客，今天我们聊了股票、理财，还有房子。这点时间是不够的，希望今后更深入地聊一聊，今天的节目就先到这里。

　　刘玺：谢谢大家。